Дю Дилиджънс (правен одит)
Законодателството урежда правоотношенията във връзка с гаранционната отговорност между участниците в строителството по много лаконичен и категоричен начин. Нормативната уредба се съдържа в два текста на Закона за устройство на територията (ЗУТ) и още два текста в наредбата за минималните гаранционни срокове (Наредба № 2). Разпоредбите относно гаранционната отговорност в строителството са императивни и затова не позволяват страните да уговарят нещо различно от нормативно установените минимални гаранционни срокове за различните видове строителни, монтажни и ремонтни работи.
Въпросът с началната дата и продължителността на гаранционните срокове в строителството е на дневен ред пред целия строителен сектор. В условията на тежка финансова криза, повечето строежи и реконструкции се движат със закъснение. По този начин СМР за които изпълнителят на строителството ще носи гаранционна отговорност престояват значително по-дълго време преди да започне да тече гаранционният срок. Най-тежки са случаите, когато работите по обекта биват спрени с акт обр. 10 малко преди съставяне и подписване на акт образец 16 и обекта престои няколко години без да бъде използван или поддържан.
Законът изрично забранява на участниците в строителството да уговарят по-кратки от нормативно установените гаранционни срокове или начална дата различна от тази на акт образец 16.
Така може да се стигне до ситуация в която след над 5 годишен престой на почти завършена сграда с много малко оставащи работи като видове и обем от общата КСС, възложителят кани изпълнителя да довърши оставащите неизпълнени СМР според първоначалната КСС (обикновено това са улуци, парапети, мълниезащита, асансьор, свързване към комуникации и т.н. довършителни работи) и да пристъпят към съставяне и подписване на акт обр. 16.
Това е много тежък момент за строителния предприемач, защото тук невниманието може да го направи ответник по бъдещ иск за гаранционна претенция.
Както посочих, някои строежи могат да престоят близо 5 години, колкото е гаранционният срок на повечето видове работи сгласно наредба № 2 по чл. 160 ЗУТ. Когато обекта не е бил използван или поддържан през времето на спирането, някои от вложените материали стареят без да бъдат използвани само от достъпа на атмосферен кислород и полимеризация, например, но не само, всички пластмаси и полимери, като изолации на електрически кабели, уплътнения на прозорци, хидро и топло изолационни материали, тръби под налягане от ВИК инсталацята особено ако има достъп на вздух и до втрешната им страна и т.н.
При евентуалното завършване на обекта с пускане в експлоатация с акт обр. 16, независимо от волята на страните и уговорките, започва да тече гаранционен срок с минимална продължителност установена в закона.
Ето защо, изпълнителят трябва да откаже да подпише акт образец 11 за продължаване на строителството, както и да откаже КСС за оставащите работи съответстваща на остатъка от първоначалната КСС.
За да се предпази от гаранционна отговорност, изпълнителят следва да изиска да се констатират действителното състояние на обекта и настъпилите повреди, както и допълнително налагащите се работи по отстраняването на недостатъците предизвикани от престоя.
Строителят трябва да поиска от възложителя, да му бъде възложено да направи пълно заснемане и оценка на евентуалните щети от природните влияния и нормално овехтяване поради стареене, които не са свързани с експлоатацията. След това строителят заедно с надзора и специалисти от всички специалности, трябва да изготвят предложение за нова КСС съдържаща необходимите видове и обеми СМР, които да върнат сградата в състоянието в което е била при спирането на строителството с акт обр. 10. Няма експерт или правораздавателна институция, които да заемат становище, че престояването на една сграда особено не довършена не води до нарушаване на целостта и качеството на вече извършени видове работи. Напротив, повечето жилищни и не производствени сгради овехтяват главно заради влиянието на околната среда, смяната на сезоните, температурни разлики и контакта с атмосферните води.
Единствената форма под която изпълнителят може да установи състоянието на обекта и да поиска работите по поправката да му бъдат възложени е съставянето на акт образец 13 от наредба № 3: “акт за установяване на щети, причинени от непреодолима природна сила и др.” – съставя се от строителя, технически правоспособните физически лица по съответните части към лицето, упражняващо строителен надзор, възложителя и съдържа описание на причинените щети на строежа и строителната площадка и предписания за извършване на необходимите строителни и монтажни работи за възстановяването им.
Подписването на акт обр. 11 от Наредба № 3 без преди това да е съставен акт обр. 13 би довело до проблеми с доказването на периода през който са настъпили повредите, дали това е за времето от акт обр. 10 до съставянето на акт обр. 11 или след този момент. Обичайно при спряно строителство възложителят сам стопанисва обекта, а през време на строителството за строителната площадка отговаря само изпълнителя, като до нея има достъп ограничен кръг лица.
За да бъде възможно най-изчерпателна тази статия, следва да маркирам, че понякога огледа и заснемането е добре да се правят и само предвид обстоятелството, че през време на спирането на строителството обекта е стопанисван, охраняван¹ и поддържан от възложителя без контрол от изпълнителя (ако случаят е такъв естествено и ако с акт 10 на изпълнителя не са възложени консервиращи мероприятия или охраната на обекта).
- Ако възложителят откаже да измени договора за строителство с налагащите се допълнителни видове и количества работи, изпълнителят има право да развали договора поради непреодолима сила²•³.
- При това положение, договорът ще е развален по вина на възложителя и на разположение на изпълнителя ще бъде иск за пропуснати ползи в размер на признатата и установена в отрасъла печалба върху СМР със стойност колкото на оставащите по първоначалната КСС.
*
В резюме, списъка на действията, които строителят трябва да извърши за да избегне нежелани правни последици е следният:
- да откаже да възобнови строителството с остатъчният обем и видове СМР от първоначалната КСС;
- да поиска да му бъде осигурен достъп до обекта без възобновяване на работите за преглед на състоянието и след това да му бъде възложено да направи заснемане и да изготви предложение за КСС за сметка на възложителя;
- да състави акт обр. 13 като в него отрази необходимия по-голям обем СМР, които да гарантират нормалното функциониране на всички елементи на сградата през гаранционния срок;
- да сключи с възложителя съответното изменение на договора за строителство (бел.: разговорният термин за изменение на договор е “анекс”).
* *
*
_____________________________________________________________________
² основанието за прекратяване освен непреодолима сила може да бъде обективна невъзможност или стопанска непоносимост
Непреодолима сила ще имаме например, когато работите са спрени след поставяне на анкерни болтове, но преди монтажа на парапет или друг фасаден елемент. Макар и формално анкерните болтове да са налице, те могат да са компрометирани от корозия и макар към тях да може да се закрепи съответния детайл, никой и най-малко изпълнителят не може да гарантира здравината и дълговечността на монтажа, защото оригиналната технология предвижда употребата на не корозирали крепежни елементи.
Обективна невъзможност има, когато в същата ситуация като в предишния пример крепежните елементи направо липсват от сградата. Няма как с акт обр. 11 страните да се уговорят, че ще бъдат монтирани съответните окачени елементи щом няма за какво да бъдат захванати, а КСС не съдържа предвиждане работите по монтаж на крепежни елементи да бъдат повторени.
¹ (пояснение и към хипотезата за обезценяване поради лоша охрана) Обективна невъзможност ще има също и когато даден подизпълнител остава да въведе управляващият софтуер на климатичната или противопожарната инсталация на голяма сграда, но компютърната централа на съответната инсталация липсва от обекта в следствие на не добра охрана или не документирано пренасочване от страна на възложителят.
Институтът на стопанската непоносимост е една от най-екзотичните възможности за напускане на такова правоотношение, особено предвид факта, че почти всеки договор за строителство съдържа уговорки за индексиране с инфлацията или определен борсов валутен индекс. Въпреки това, може да се окаже, че една КСС към акт обр. 11 съдържаща не голям обем работи, всъщност изисква мобилизация на специалности и техника на стойност по-голяма от остатъчната по първоначалния договор. Тогава предвид разходите толкова техника и служители да бъдат на разположение може да се окаже, че е налице стопанска непоносимост, което е самостоятелно основание за прекратяване на договора.
³ Забележка: естественият ход на времето от миналото към бъдещето и свързаните с това промени във всичко което ни заобикаля е един от най-чистите примери за непреодолима сила.
София, 23 април 2013 г., адвокат Тодор Борисов
Related posts
